不動産流動化においては、真正売買性を確保することは非常に重要です。

この真正売買性の判断基準としては、次の3つがあります。

■当事者の真に売買するという意思
⇒　買戻特約等がない、支配権の移転、経済的利益とリスクの移転、会計上のオフバランスなどです。
■適切な価額の支払い
■第三者対抗要件の具備
⇒　所有権移転登記

平成12年に日本公認会計士協会が、会計上のオフバランス処理に関して「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針について」を公表しています。

ここでは、5％ルールと呼ばれる真正売買に関する基準等が規定されています。

信託というのは、財産権を持っている人（委託者）が、その財産権の名義や管理権を、信頼できる人（受託者）に引渡し、その財産（信託財産）を一定の目的（信託目的）に従って、自分や第三者（受益者）のために、管理したり処分したりしてもらう制度のことをいいます。

委任や代理の場合は、所有権が本人に帰属したままであり、本人も代理人と競合的に財産権を処分する機能を持つのが一般的です。

一方、信託の場合は、信託行為により、財産権の名義は受託者に移転するとともに、受託者は、信託行為で定められたところによって、つまり委託者の意思に従って、財産を排他的に処分したり管理したりする機能を有しています。