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住宅ローンの税金ガイド



マイホームを貸す場合の税金は?

マイホームを貸すと家賃収入に対して税金はかかりますか?

親との同居や転勤などによって、マイホームを他人に貸したときには不動産所得※が得られますが、この不動産所得には、所得税と住民税が課税されます。

ちなみに、敷金や保証料というのは家を借りた人から預かるお金であって、貸した人の所得にはなりませんので、税金はかかりません。

※不動産所得とは、不動産収入(家賃、礼金、更新料など)から必要経費を差し引いた所得のことです。

不動産所得が赤字の場合、赤字分を給与所得から差し引けますか?

不動産収入から必要経費を差し引いた不動産所得が赤字の場合には、原則としてその赤字分については、給与所得や事業所得などの他の黒字分の所得から差し引いて、損益の通算ができます。

しかしながら、土地取得のための借入金の利息については、損益通算の対象になりませんので注意が必要です。

というのは、不動産所得の必要経費の中に土地取得のための借入金利息が含まれている場合には、その分損益通算の対象になる赤字が制限されたり、損益通算できないことがあるからです。

ただし、不動産所得同士でしたら土地分の利息も損益通算できますので、他に不動産を貸して黒字が出たときには、そこから赤字分を差し引くことができます。

損益通算で有利なのは?

頭金が大きいほど損益通算も大きいので有利になります。

建物と土地を一括した借入金で取得した場合、その借入金はまず建物の取得のものとされます。

たとえば、5,000万円のマンション(建物分3,200万円)を借入金4,000万円で購入した場合には、土地相当分は借入金から建物分を差し引いた800万円(4,000万円−3,200万円)となります。

そのため、頭金を増やして借入金の金額を減らすと、建物分のローンの比率が高まり土地分の比率が低くなりますので、損益通算では有利になるのです。

不動産所得の必要経費にはどのようなものがありますか?

不動産所得の必要経費は次のようなものです。

■固定資産税、都市計画税など、貸している不動産にかかる税金
■住宅ローンの利息
■管理人などの人件費
■貸している建物と設備の減価償却費(取得時の価値が毎年減少する分を換算)
■貸している建物などの火災保険料、修繕費


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