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住宅ローンの税金ガイド



買い換え特例と3,000万円特別控除の選択は?

なぜ、買い換え特例と3,000万円特別控除を選ばなくてはいけないのですか?

買い換え特例は、同じ物件については、「住宅ローン控除」や「3,000万円の特別控除の特例」「所有期間10年超の居住用財産の特例」などと重複して受けることができないことになっているからです。

ですから、マイホームを買い換える際には、買い換え特例か3,000万円の特別控除のどちらかを選択することになります。

では、買い換え特例と3,000万円特別控除のどちらを選択したらよいのでしょうか?

現在のマイホームの売却価格と同じか、それ以上の高い物件に買い換えをする場合には、その時点では税金がかからない買い換え特例が有利といえます。

しかしながら、将来買い換えたマイホームを再び売ると、高額の税金がかかることがありますので注意が必要です。

というのも、買い換え特例というのは、次に住宅を売却するときまで課税を繰延べる制度であって、非課税になる制度ではないからです。

現在のマイホームの売却価格より買い換えする物件の購入価格の方が低い場合はどうしたらよいですか?

現在のマイホームの売却価格より買い換えする物件の購入価格の方が低い場合は、買い換え特例ではその差額に20%の税金がかかることになります。

つまり、新しいマイホームの価格が、現在のマイホームの売却価格を大きく下回る場合には、節税効果は期待できないということになります。

このような場合には、3,000万円の特別控除と所有期間10年超の居住用財産の特例の方が、その時点で税金が精算されることもあって有利といえます。


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