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住宅ローンの税金ガイド



買い換え特例とは?

買い換え特例とはどのような制度ですか?

買い換え特例というのは、正しくは「特定の居住用財産の買い換え特例」といいます。

買い換え特例は、10年以上※住んでいるマイホームを売却して譲渡所得が生じたとき、一定期間内に新しいマイホームを購入する場合に、税金が軽減されるという制度です。

買い換え特例では、買い換えをして購入する建物や土地の価格が、現在のマイホームと同じか、それ以上高い金額である場合には税金がかかりません。

反対に、現在のマイホームよりも安い物件を購入した場合には、差額が譲渡収入とみなされますので、その差額に対して税金が課税されることになりますが、この際、買い換え特例を利用すると税金の負担を軽くすることができます。

ということで、10年以上住んでいる住宅を買い換えるのであれば、この特例が活用できますので、今より高い物件への買い換えの場合には、この買い換え特例を検討してみたいところです。

※譲渡した年の1月1日で計算します。

買い換え特例の注意点は?

買い換え特例の注意点としては、税金は免除されるわけではなくて、あくまでも繰り延べになるということです。

繰り延べというのは、ある一定時期までは税金の徴収を猶予しますよという仕組みですから、その時期がくれば繰延べ分は課税されるのです。

ですから、買い換え特例の場合も、次に売却するまでは税金が猶予されているけれども、次の売却時にはその繰延べ分を含めて課税されることになるのです。

特に、買い換え特例を利用した年を含む3年間は「3,000万円の特別控除」が利用できませんので、この期間に売却すると税金が高くなることには注意が必要です。

よって、買い換え特例を利用するかどうかという判断は、それ以後買い換えの可能性があるかないかということにかかっています。

買い換え特例を利用する場合はどうしたらよいのですか?

買い換え特例の利用を希望する場合には、翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をします。

その際には、登記簿謄本など、新旧双方にかかわる物件の書類が必要になりますので用意しておきましょう。


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