不動産流動化の真正売買というのは、不動産流動化において、不動産やその信託受益権を、オリジネーター（原保有者）からビークル※に譲渡する際に、法的、かつ、会計上の有効な売買として取り扱われ、単なる譲渡担保などの金融取引とみなされないことをいいます。

※資産を保有するために事業体・器のことです。

形式的に不動産売買の形態をとっていたとしても、関係者の意図が担保物権の成立にあったとすると、オリジネーターが倒産した場合には、差押債権者や破産管財人等が担保権を主張して売買を否認される可能性があります。

また、会計上、有効な売買として認められない場合は、オリジネーターのバランスシートから切り離すことができなくなってしまいます。

不動産流動化においては、真正売買性を確保することは非常に重要です。

この真正売買性の判断基準としては、次の3つがあります。

■当事者の真に売買するという意思
⇒　買戻特約等がない、支配権の移転、経済的利益とリスクの移転、会計上のオフバランスなどです。
■適切な価額の支払い
■第三者対抗要件の具備
⇒　所有権移転登記

平成12年に日本公認会計士協会が、会計上のオフバランス処理に関して「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針について」を公表しています。

ここでは、5％ルールと呼ばれる真正売買に関する基準等が規定されています。